0
 

Передача технической документации в случае изменения способа управления

3 августа 2014 -

На практике ситуации, побудившие собственников помеще­ний к смене способа управления многоквартирным домом (МКД), бывают различными: нежелание платить деньги в карман руководству управляющей организации (УО) и отказ от последней в пользу ТСЖ либо, наоборот, принятие решения о пе­редаче управления домом УО в связи с неспособностью или не­желанием осуществлять управление домом самостоятельно. И в том и в другом случае чрезвычайно ответственным моментом будет передача документации, связанной с управлением МКД. Очень часто этот процесс выливается в судебные споры, особенно ког­да изменение способа управления МКД вызвало неудовольствие лиц, от чьих услуг собственники отказались.

В соответствии с ч. 10 ст. 162 ЖК РФ УО за 30 дней до прекра­щения договора управления МКД обязана передать техническую документацию на МКД и иные связанные с управлением таким до­мом документы вновь выбранной УО, ТСЖ, ЖК, иному СПК либо в случае непосредственного управления таким домом собственни­ками помещений - одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственни­ку помещения в таком доме. По аналогии на практике данное тре­бование предъявляется не только к УО, но и к ТСЖ, осуществляющим управление МКД. В случае отказа предоставить документацию до­бровольно она может быть истребована в судебном порядке.
 
Отметим также, что необходимость предоставления докумен­тации по управлению МКД распространяется не только соб­ственно на техническую документацию, но на иные материалы, не связанные непосредственно с техническим управлением МКД (например, документы учета граждан по месту жительства (по-квартирные карточки), информация о льготниках и т. п.). Поэтому передача указанных документов также может быть затребована через суд, что случается достаточно часто.
 
ПРИМЕР:
 
ТСЖ «Виктория» обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым требованием к ТСЖ «Студенческое» об обязании передать техническую документацию на МКД.
Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций поддержали заявленные требования и удовлетворили требования ТСЖ «Виктория» о взыскании с ТСЖ «Студенческое» следующей документации: техни­ческий паспорт МКД; копии лицевых счетов собственников и нанима­телей жилых помещений; копии договоров на техническое обслужива­ние; копии договоров социального найма нанимателей муниципальных жилых помещений для начисления оплаты за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ); перечень граждан, пользовавшихся на момент передачи документации льготами по оплате ЖКУ; перечень собственников поме­щений, имеющих задолженность по оплате ЖКУ; перечень предприя­тий - поставщиков ЖКУ с которыми до изменения способа управле­ния были заключены соответствующие договоры; сведения о проведе­нии капитального и текущего ремонта за последние три года; сведения о составе общего имущества МКД; акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета механическо­го, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения МКД, конструктивных частей МКД (крыши, объектов, расположенных на земельном участке, и дру­гих частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим дея­тельность по ведению государственного земельного кадастра (поста­новление ФАС Центрального округа от 07.08.2008 по делу № А35-4192/ 07-С17). Перечень документов применительно к рассматриваемому спору был установлен также в постановлении администрации г. Курска Кур­ской области от 15.08.2006 № 2503 «Об утверждении рекомендаций по передаче технической документации на многоквартирный дом при выборе собственниками помещений способа управления (изменении способа управления).
 
Однако практика по возложению соответствующей обязан­ности передачи технической документации от прежней УО вновь избранной неоднородна.
 
ПРИМЕР:
 
ТСЖ «Галактика» обратилось в арбитражный суд с иском об обяза­нии УО передать ему всю техническую и иную документацию, свя­занную с управлением и эксплуатацией МКД.
Суды первой и апелляционной инстанции удовлетворили заявленные требования, однако суд кассационной инстанции состоявшиеся по делу судебные акты отменил и в удовлетворении требований отказал.
Суд отметил, что в материалах дела отсутствуют доказательства передачи технической документации УО от ее предшественника. Жилищный кодекс не регламентирует процедуру передачи техниче­ской документации УО (кто передает, в какой срок и т. п.). По смыслу ст. 162 ЖК РФ обязать УО передать ТСЖ техническую документацию на МКД можно при доказательствах наличия такой документации у ответчика. Доказательств того, что спорная документация находится у УО, ТСЖ в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуально­го кодекса РФ не представило. Исковые требования о передаче истцу документации, которой ТСЖ никогда не располагало, а также о восста­новлении отсутствующей документации удовлетворению не подлежат (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23.04.2008 № Ф08-2051/2008 по делу № А63-5381/2007-СЗ-16).
 
Но встречаются и иные подходы к разрешению ситуации, при которой необходимая документация у ответчика отсутствует.
 
ПРИМЕР:
 
ТСЖ «Чехова, 11» обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к муниципальному учреждению «Ярославльобщежитие» (УО) об обязании передать техническую документацию на жилой дом.
Требование о возложении обязанности передать техническую докумен­тацию на жилой дом суд удовлетворил. Так, суд, в частности, отметил, что в письме Минрегиона России от 20.12.2006 № 14313-РМ/07 «О пере­даче технической документации на многоквартирный дом» указано, что на основании ч. 10 ст. 162 ЖК РФ УО, ТСЖ, ЖК, СПК обязаны осуществлять хранение и ведение технической документации на МКД и иных документов, связанных с управлением таким домом. Техниче­ская документация принадлежит собственникам помещений в МКД.
В соответствии с правовой позицией ВАС РФ, изложенной в постановле­нии Президиума ВАС РФ от 30.03.2010 № 17074/09, нормативное регули­рование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает обязанность ответственных лиц в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию. Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техни­ческая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.
Следовательно, ТСЖ, начав выполнять функции управления МКД, имеет право требовать с прежней УО передачи документации на дом, необходимой для осуществления деятельности по управлению и содер­жанию общего имущества жилого дома (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.12.2012 по делу № А82-7584/2010).
 
Указанный пример интересен еще и тем, что в имевшей место ситуации необходимая документация не была передана не толь­ко ТСЖ (истцу) от УО (ответчика), но не была получена ответчиком в свое время от МУ УЖФ «ДЕЗ» (МУП), управлявшего домом пре­жде. Суд, однако, указал, что данный довод не может стать осно­ванием для освобождения УО от ответственности. В частности, в решении было указано, что УО как правопреемник МУП, взяв­ший на себя функции управления домом, должна была распола­гать всей необходимой документацией, а в случае ее отсутствия - решить вопрос о ее восстановлении за свой счет. Таким образом, принимая на себя обязанности по управлению МКД, новая УО несет риск неистребования документов у прежнего управляю­щего.
 
Содержащееся в упомянутом постановлении Президиума ВАС РФ толкование правовых норм является общеобязательным и под­лежит применению судами при рассмотрении аналогичных дел.
Наличие столь диаметрально противоположных подходов объясняется, на мой взгляд, непроработанностью действующего законодательства в части регламентации вопроса об отсутствии у УО требуемой документации. В данном случае положения ч. 10 ст. 162 ЖК РФ следовало бы дополнить указанием на ответствен­ность УО за восстановление отсутствующей у нее документации, которая должна быть у такой организации в силу закона либо была ей передана по факту. УО может быть освобождена от от­ветственности в случае, если ею были предприняты все необхо­димые меры по восстановлению (истребованию) необходимой документации.
Вопрос о том, какой именно перечень технической докумен­тации необходимо указать в исковом заявлении об ее истребо­вании, также является немаловажным. Так, например, перечень технической документации установлен в постановлении Госстроя от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
Согласно указанному акту тех­ническая документация на МКД включает:
  • план участка в масштабе 1 : 1000-1 : 2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
  • проектно-сметную документацию и исполнительные чертежи на каждый дом;
  • акты приемки жилых домов от строительных организаций; акты технического состояния жилого дома на передачу жилищно­го фонда другому собственнику;
  • схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, цен­трального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения); паспорта котельного хозяйства, котловые книги; паспорта лифтового хозяйства;
  • паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок; исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, име­ющих заземление).
Схожий перечень указан и в постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (Правила № 491). В п. 24 Правил № 491 преду­смотрено, что техническая документация на дом включает:
  • документы технического учета жилищного фонда, содержа­щие сведения о состоянии общего имущества;
  • документы (акты) о приемке результатов работ;
  • акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электриче­ского, санитарно-технического и иного оборудования, обслу­живающего более одного помещения в МКД, конструктивных частей МКД (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций МКД, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
  • инструкцию по эксплуатации МКД по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляю­щим функции по выработке государственной политики и нор­мативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и ЖКХ. Указанная инструкция включает рекомендации застройщика (подрядчика) по содер­жанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также, возмож­но, и рекомендации проектировщиков, поставщиков строи­тельных материалов и оборудования, субподрядчиков.
Таким образом, устанавливая перечень документации, предо­ставление которой необходимо, можно руководствоваться как По­становлением № 170, так и Правилами № 491. На данное обстоятель­ство указывают и суды. Так, например, в постановлении ФАС По­волжского округа от 04.03.2008 по делу № А12-6063/07-С53-5/С44 говорится, что перечни документации в этих нормативных актах фактически идентичны.
 
По материалам журнала "Управление многоквартирным домом"
Рейтинг: 0 Голосов: 0 2490 просмотров
Комментарии (0)
Добавить комментарий
   
 
Яндекс.Метрика